Betreiberpflichten bei Gebäuden: Wozu sind Sie verpflichtet?

Als Betreiber eines privatwirtschaftlich oder öffentlich genutzten Gebäudes hat man zahlreiche Pflichten, damit die Nutzung der Anlage für alle Beteiligten sicher abläuft. Diese sogenannten Betreiberpflichten umfassen sowohl Themen der Arbeitssicherheit wie auch der allgemeinen Sicherheit. Als Gebäudebetreiber sollte man sich der rechtlichen Pflichten unbedingt bewusst sein.

Die Ausführung der Sicherungsmaßnahmen kann man in der Regel problemlos in die Hände von Fachbetrieben legen. Wichtig ist jedoch, dass es auch zu den Betreiberpflichten zählt, sich der Professionalität eines Anbieters zu versichern.

Sprich: Beauftragt man zum Beispiel eine Firma mit dem Brandschutz und den Brandwachen im Gebäude und es stellt sich nach einem Schadensfall heraus, dass deren Mitarbeiter gar nicht die notwendige Qualifizierung für diesen Job hatten – dann bleibt man als Auftraggeber und Betreiber des Gebäudes im Zweifelsfall auf den Kosten sitzen, weil die Versicherung nicht zahlt.

Deshalb gilt: Seien Sie sich Ihrer sogenannten Betreiberverantwortung bewusst – und wählen Sie Dienstleister, die Sie dabei unterstützen, mit Bedacht aus. Wir geben in diesem Artikel einen Überblick über die wichtigsten Maßnahmen, die Sie im Rahmen der Betreiberpflichten zur Gebäudesicherheit treffen sollten.

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Was genau sind die Betreiberpflichten bei einem Gebäude?

Laut VDI-Richtlinie 3810 gilt für das Betreiben eines Gebäudes oder einer Anlage: „Betreiberverantwortung ist die Rechtspflicht zum sicheren Betrieb einer Anlage, einer Gebäudeeinheit, einer sonstigen Gefahrenquelle oder eines Bereichs mit Nutzungsmöglichkeiten für die Öffentlichkeit (Publikumsverkehr).“

Wichtige Gesetzeswerke und Richtlinien zur Betreiberverantwortung sind:

• Arbeitsschutzgesetz (ArbSchutzG)
• Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV)
• Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV)
• VDI-Richtlinie 3810

Die Betreiberpflichten können im Einzelfall teilweise auch auf Mieter in einem Gebäude übertragen werden. Doch dies muss im jeweiligen Fall dann genau schriftlich festgehalten werden. Das kann zum Beispiel zum Tragen kommen, wenn man als Betreiber eines Gewerbe-Komplexes einen Mieter aufnimmt, der durch seine Branche sehr spezifische Vorgaben in Sachen Gebäudesicherheit erfüllen muss.

Handelt es sich zum Beispiel um ein Unternehmen, in dem im Rahmen von Produktionsprozessen viel mit offenem Feuer oder Heißverfahren gearbeitet wird, kann der notwendige erhöhte Brandschutz im angemieteten Gebäudeteil durchaus in die Verantwortung des Mieters gelegt werden, statt allein beim Gebäudebetreiber zu liegen.

Gebäudesicherheit in die richtigen Hände geben

Speziell für allgemein genutzte Gebäude- und Anlagenbereiche wie z. B. Laufwege, Korridore, Foyers etc. ist man als Gebäudebetreiber allerdings üblicherweise immer selbst zuständig.

Soll heißen: Es ist zum Beispiel Ihr Job als Betreiber eines Gebäudes, dafür zu sorgen, dass im Winter niemand auf den Laufwegen ausrutschen kann, die sich auf dem zugehörigen Gelände befinden. Auch die Absicherung durch eine Nachtwache für das gesamte Areal wird üblicherweise durch den Betreiber sichergestellt.

Sicherheitsmaßnahmen wie die Cyber-Security wiederum liegen in der Verantwortung der einzelnen Mieter oder Pächter in einem Gebäude. Auch für große Teile der Arbeitssicherheit sind die einzelnen Mieter verantwortlich – es sei denn, die Sicherheit ist durch anlage- oder bautechnische Komponenten des Gebäudes gefährdet.

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Welche Dienstleister können für Betreiberpflichten beauftragt werden?

Da die Betreiberpflichten zahlreiche Felder betreffen, kommen auch verschiedenste Firmen als Dienstleister in Frage, um für die Sicherheit im Gebäude zu sorgen:

• Sicherheitsdienst für Gebäudesicherheit
• Brandschutz-Dienstleister
• Facility Management
• Reinigungsdienst
• Räumdienst
• Landschaftspflege (Außenanlagen)

Man kann als Gebäudebetreiber für all diese Aufgabenbereiche einzelne Anbieter nutzen. Das bedeutet allerdings einen nicht unerheblichen Aufwand in der Organisation und Abstimmung. Deshalb bietet es sich an, so viele Aufgaben wie möglich in eine Hand zu legen.

So hat man einen festen Ansprechpartner, der sich um sämtliche notwendige Dienstleistungen für das sichere Betreiben eines Gebäudes kümmert. Es können keine Kollisionen von Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten entstehen. Und man muss sich als Auftraggeber auch nur einmal die Mühe machen, den Anbieter auf Herz und Nieren nach Professionalität und Qualität zu überprüfen.

Der Golden Eye Sicherheitsdienst kann als Full-Service Anbieter sämtliche der aufgeführten Dienstleistungen übernehmen. Denn unser Sicherheitsdienst deckt nicht nur sämtliche Leistungen in der Gebäudesicherheit sowie im professionellen Brandschutz zuverlässig ab, sondern kann auch erfahrene Fachkräfte für die fachgerechte Gebäudereinigung, das Facility Management und die Pflege der Außenbereiche zur Verfügung stellen.

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Welche Sicherheitsmaßnahmen gehören zu den Betreiberpflichten?

Um der eigenen gesetzlich verankerten Betreiberverantwortung nachzukommen, müssen Gebäudebetreiber verschiedene Sicherheitsmaßnahmen durchführen. Dazu gehört zum Beispiel das Erstellen von seit der Novellierung der BetrSichV vorgeschriebenen Gefährdungsbeurteilungen.

Auch die fachgerechte Gebäudereinigung und Pflege der Außenbereiche zählt zu den Sicherheitsmaßnahmen – weil dadurch Unfälle aufgrund verunreinigter Böden oder Anlagen vermieden werden.

Üblicherweise gehört es auch in den Aufgabenbereich eines Gebäudebetreibers, die allgemeine Sicherheit gegen Bedrohungen wie Vandalismus, Einbruch und Diebstahl im Gebäude sowie dessen direkten Umfeld zu organisieren. Dazu wird in der Regel ein Sicherheitsdienst engagiert, der die folgenden Leistungen übernehmen kann:

• Objektschutz
• Parkplatzbewachung
• Sicherheitspatrouillen
• Interventionsdienst
• Nachtwache
• Empfangsdienst
• Brandschutz / Brandwache

Thema Brandschutz: Bereits bei Bau oder Sanierung beachten

Ein entscheidender Faktor für das sichere Betreiben eines Gebäudes ist der Brandschutz. Entsprechend gibt es auch hierzu zahlreiche Vorschriften, die eingehalten werden müssen – schon aus Gründen des Versicherungsschutzes.

Da der richtige Brandschutz bereits bei der Bausubstanz sowie baulichen Brandschutz-Maßnahmen beginnt, sollte man als Gebäudebetreiber auch dort ansetzen: Wer ein Gebäude kauft oder als Betreiber pachtet und entsprechend die Betreiberpflichten übernimmt, sollte sich vorher rückversichern, dass das Gebäude baulich auch sämtliche gültigen Brandschutzvorgaben erfüllt.

Zu berücksichtigen sind dafür unter anderem folgende Normen:

• DIN 4102: Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen
• DIN EN 13501: Klassifizierung von Bauprodukten und Bauarten zu ihrem Brandverhalten
• DIN EN 1992-1-1: Eurocode 2: Bemessung und Konstruktion von Stahlbeton- und Spannbetontragwerken

Betrieblichen Brandschutz sicherstellen

Als Betreiber obliegt Ihnen auch der betriebliche Brandschutz, zumindest zu Teilen. Dies umfasst zum einen anlagetechnische Brandschutzmaßnahmen wie den Einsatz einer funktionierenden Brandmeldeanlage, die Beschilderung der Rettungswege, den Einsatz von Sicherheitsbeleuchtung, Löscheinrichtungen und Brandschutzklappen sowie die Abstimmung des Brandschutzes mit der örtlichen Feuerwehr.

Zum anderen gilt es, im Rahmen des betrieblichen Brandschutzes anlagespezifische Brandgefahren abzudecken. Das umfasst zum Beispiel Brandwachen zum Schutz bei Heißarbeiten wie Schweißen. Auch Brandsicherheitswachen während Veranstaltungen im Gebäude gehören dazu.

Betrieblichen Brandschutz sicherstellen

Und natürlich muss jede Einrichtung und jedes Unternehmen in Deutschland in seiner Belegschaft eine vorgeschriebene Zahl an zertifizierten Brandschutzhelfern ausbilden. Zwar ist man als Gebäudebetreiber nicht unbedingt immer auch Unternehmensführer – doch es ist wichtig, darauf zu achten, dass zum Beispiel eingemietete Firmen in einem Bürokomplex oder einer Produktionsanlage diese wichtige Auflage erfüllen.

Schon aus haftungstechnischen Gründen ist es für Gebäudebetreiber sinnvoll, aktiv sicherzustellen, dass die einzelnen Nutzer eines Gebäudes ihre jeweiligen individuellen Pflichten im Brandschutz erfüllen.

Denn wenn z. B. eine Werkshalle abbrennt, weil das darin eingemietete Produktionsunternehmen unzureichende Brandwachen bei feuergefährlichen Arbeiten eingesetzt hat, kann man auch als Betreiber der Anlage versicherungstechnisch in die Bredouille kommen.

Folgende Brandschutzmaßnahmen sollte man als Gebäudebetreiber unbedingt durchführen:

• Gefährdungsbeurteilung erstellen und regelmäßig aktualisieren
• Brandschutzkonzept erstellen
• Brandwachen zur regelmäßigen Überprüfung anlagetechnischer Brandschutzeinrichtungen einsetzen
• Brandwachen beim Ausfall einer Brandmeldeanlage einsetzen
• Brandwachen beim Austausch von Brand- und Rauchmeldern einsetzen
• Brandsicherheitswachen bei eigenen Events im Gebäude einsetzen
• Brandwachen zum Schutz bei Heißarbeiten einsetzen
• Brandposten bzw. Sicherungsposten nach einem Brand aufstellen
• Brandschutzbeauftragten für das Gebäude ernennen oder extern beauftragen
• Interventionsdienst beauftragen für die Weiterleitung aller Alarmmeldungen aus dem Gebäude

Interventionsdienst als Sicherheitsmaßnahme für Gebäudebetreiber

Beim Interventionsdienst werden die Alarmmeldesysteme eines Gebäudes wie Feuermelder, Brandmeldeanlage, Rauchmelder und Einbruchmeldeanlagen auf die Notruf- und Serviceleitstelle eines Sicherheitsdienstes aufgeschaltet.

Kommt es zu einem Alarm, beispielsweise ausgelöst durch einen Bewegungsmelder im Gebäude während der arbeitsfreien Zeit, läuft dieser direkt beim Sicherheitsunternehmen auf. Der Security-Anbieter schickt dann sofort ein Team los und prüft parallel die Aufnahmen der Videoüberwachung des Gebäudes auf Hinweise zu Sicherheitsproblemen.

Die Einsatzkräfte vor Ort stellen dann schnell fest, ob es sich um einen Fehlalarm oder einen begründeten Alarm handelt – und lösten entsprechende Maßnahmen wie die Alarmierung von Polizei oder Feuerwehr aus. Durch einen Interventionsdienst lässt sich zu günstigen Kosten sicherstellen, dass im Fall eines Alarms professionelle Einsatzkräfte binnen Minuten vor Ort sind und die Lage sichern. Man vermeidet als Gebäudebetreiber dadurch auch die Kosten für nicht notwendige Polizei- oder Feuerwehreinsätze bei einem Fehlalarm.

Partnerunternehmen für die Umsetzung der Betreiberpflichten finden

Angesichts der komplexen Aufgabenfelder und hohen fachlichen Ansprüche an die Betreiberpflichten für Gebäudebetreiber dürfte klar sein: Als Dienstleister sollten nur äußerst hochwertig arbeitende Firmen ins Boot geholt werden. Speziell in der Sicherheitsbranche gestaltet sich aufgrund der Vielzahl an Anbietern die Suche nach einem geeigneten Unternehmen jedoch oft sehr aufwendig.

Um nicht auf inkompetente Dumpingfirmen hereinzufallen, sollten Gebäudebetreiber bei der Suche nach Dienstleistern für die Durchführung ihrer Betreiberpflichten auf folgende sechs Faktoren achten:

1. Ist der Anbieter Mitglied in einem anerkannten Fachverband? – Also beispielsweise als Sicherheitsdienst Mitglied im BDSW.

2. Kann der Anbieter gültige Zertifizierungen nachweisen? – Also beispielsweise die Zertifizierung nach DIN ISO 9001 fürs Qualitätsmanagement und DIN 77200 für die fachliche Qualität in der Sicherheitsarbeit.

3. Hat der Anbieter eine aktuelle Gewerbeanmeldung?

4. Bezahlt der Anbieter seine Mitarbeiter mindestens nach gültigem Tarif?

5. Ist der Anbieter schon länger am Markt – und nicht erst kürzlich gegründet?

6. Hat der Anbieter einen langjährigen Mitarbeiterstamm – und nicht ein ständig wechselndes Personalkarussell?

Bei der Umsetzung der Betreiberpflichten durch einen Dienstleister übergibt man als Gebäudebetreiber eine große Verantwortung in die Hände von Dritten. Man sollte sich daher vor Vertragsabschluss vergewissern, dass der jeweilige Dienstleister diese Verantwortung auch stemmen kann und das Vertrauen des Auftraggebers verdient.

Gern unterstützt der Golden Eye Sicherheitsdienst Gebäudebetreiber in ganz Deutschland bei der Umsetzung ihrer Betreiberpflichten zum sicheren Betreiben von Gebäuden und Anlagen. Wir sind sowohl Spezialisten für alle Security-Leistungen wie auch für den Brandschutz in allen Facetten sowie die fachgerechte Gebäudereinigung.